実家を相続したのは良いものの、住む予定のない空き家の処分に頭を悩ませている方は少なくありません。売却して現金化しようにも、そこで重くのしかかるのが「譲渡所得税」です。
何も対策をせずに売却すると、数百万円単位の税金が請求されることも珍しくありません。しかし、一定の条件を満たせば最大3000万円まで税金がかからなくなる特例が存在します。
この記事では、空き家売却で絶対に損をしたくない方のために、3000万円特別控除の適用条件から最新の改正情報、申請手続きまでを分かりやすく解説します。
譲渡所得税が最大0円に！空き家3000万円特別控除の節税効果
この特例の最大のメリットは、名前の通り譲渡所得から最大3000万円を差し引けるという点に尽きます。不動産を売って利益が出た場合、通常はその利益（譲渡所得）に対して約20%の税金がかかりますが、この特例を使えば、利益が3000万円までなら税金がゼロになるのです。
3000万円控除がないと税金はいくらになる？試算で比較
実際にどれくらいの差が出るのか、シミュレーションしてみましょう。
例えば、相続した実家を3000万円で売却できたとします。親が購入した当時の契約書が見つからず、取得費（購入費用）が不明な場合、売却価格の5%（150万円）しか経費として認められません。
この場合、特例のあり・なしで納税額は以下のようになります。
| 項目 | 特例を使わない場合 | 特例（3000万円控除）を使った場合 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 取得費（概算5%） | ▲150万円 | ▲150万円 |
| 譲渡費用（仲介手数料等） | ▲100万円 | ▲100万円 |
| 譲渡所得（利益） | 2,750万円 | 2,750万円 |
| 特別控除額 | 0円 | ▲2,750万円 |
| 課税譲渡所得 | 2,750万円 | 0円 |
| 税金（税率20.315%） | 約558万円 | 0円 |
表をご覧いただければ一目瞭然ですが、特例を使わないと約558万円もの税金を支払う必要があります。一方で、特例が適用されれば税金は0円です。手元に残るお金が500万円以上も変わってくるのですから、これを使わない手はありません。
相続税とは違う？譲渡所得税の仕組みを解説
よく混同されがちなのが「相続税」と「譲渡所得税」です。相続税は遺産を受け取った時にかかる税金ですが、今回の3000万円控除が対象としているのは、不動産を売った時にかかる「譲渡所得税（所得税・住民税）」です。
相続税を支払った後でも、売却して利益が出れば別途譲渡所得税がかかります。この特例は、その「売却益への課税」を免除してくれる制度なのです。
あなたの実家は使える？特例適用のための5つの絶対条件
ここまで聞いて「ぜひ使いたい！」と思った方も多いでしょう。しかし、この特例は要件が非常に細かく、すべての空き家が対象になるわけではありません。特に重要な5つの要件をチェックリスト形式で確認していきましょう。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された「旧耐震基準」の家屋であること。
- 亡くなった親（被相続人）が、相続開始の直前まで一人暮らしをしていたこと。
- 相続してから売却する時まで、事業用や賃貸用に使わず「空き家」の状態が続いていること。
- 売却金額が1億円以下であること。
- 親子や夫婦など、特別な関係者への売却ではないこと。
特に注意が必要なのが1つ目の築年数です。この特例は、倒壊の危険がある古い空き家を減らすことを目的としているため、昭和56年6月以降に建てられた「新耐震基準」の家は対象外となります。登記簿謄本の「築年月」を必ず確認してください。
また、2つ目の「一人暮らし」要件については、親が老人ホームに入居していた場合でも、「要介護認定を受けていた」「家屋が空き家のまま維持されていた」などの一定条件を満たせば特例が認められるケースがあります。あきらめずに要件を確認しましょう。
失敗できない！耐震リフォームか更地渡しかの選択肢に「現状渡し」が追加
旧耐震の家屋を売却して特例を受けるには、売却の時点で「現在の耐震基準を満たしている」こと、または「建物を取り壊して更地にしている」ことが条件となります。
これまでは、売主であるあなたが自費で耐震リフォームをするか、解体工事をしてから引き渡す必要がありました。しかし、令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡から、このルールが大幅に緩和されました。
改正により「買主」が改修・解体する場合も対象に
税制改正により、売買契約の時点では旧耐震の建物のままでも、買主が購入後の翌年2月15日までに耐震改修工事または解体工事を行えば、特例の対象になることになりました。
これにより、売主側の負担やリスクは大きく減りましたが、どの方法で売るのがベストなのか、選択肢ごとのメリット・デメリットを整理しておきましょう。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| ①更地にして売却 | 買い手がつきやすい（すぐ家を建てられるため）。近隣トラブルの火種を消せる。 | 解体費用（100〜200万円程度）を売主が先行負担する必要がある。売れなかった場合の固定資産税が高くなる。 |
| ②耐震改修して売却 | 古民家として価値がある場合は高く売れる可能性がある。 | 改修費用が高額（数百万円）になることが多く、費用対効果が合わないケースが多い。 |
| ③現状渡し（買主が解体等） | 売主の手出し費用が不要。手間がかからない。 | 買主が期限内に工事を完了するよう契約書で確約をとる必要がある。買主が見つかりにくい場合がある。 |
現状渡しで売却する場合の特約条項と注意点
「現状渡し」は費用的には一番楽ですが、特例を受けるためには「買主が翌年の2月15日までに工事を完了すること」が絶対条件です。万が一、買主が工事を途中でやめたり、期限に間に合わなかったりすると、あなたは特例を受けられず数百万円の税金を払うことになります。
そのため、売買契約書には「買主は期限までに解体工事等を完了すること」さらに「違反した場合は損害賠償を請求できる」といった特約を盛り込むなど、不動産会社の担当者と入念に打ち合わせをする必要があります。
期限はいつまで？相続開始から3年目の年末までのスケジュール
特例には明確な期限があります。それは「相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。
例えば、2024年の1月に親が亡くなった場合、3年後の2027年12月31日までに売却（引き渡し）を完了させる必要があります。
「まだ3年ある」と思っていると危険です。不動産の売却は、査定から売出し、買い手探し、契約、引き渡しまで、順調にいっても3ヶ月〜半年はかかります。解体工事が必要な場合はさらに時間がかかりますし、田舎の物件だとなかなか買い手がつかないこともあります。
期限ギリギリになって「あと1ヶ月で売らないと控除が使えない！」と焦って安値で叩き売ることにならないよう、相続手続きが落ち着いたらすぐに売却活動を始めることを強くおすすめします。
申請の最難関「被相続人居住用家屋等確認書」の取得方法は？
特例を受けるための確定申告には、通常の売買書類に加えて「被相続人居住用家屋等確認書」という書類の添付が必須です。これは税務署ではなく、空き家があった市区町村の役所で発行してもらいます。
申請に必要な書類は、売却のパターン（更地渡し・耐震改修・現状渡し）によって異なります。
- 共通: 相続人の住民票、売買契約書の写し
- 更地の場合: 閉鎖事項証明書、解体前後の写真など
- 現状渡しの場合: 買主が工事を行ったことを証明する書類（増改築等工事証明書など）
特に注意が必要なのが写真です。更地にして売る場合、解体前の建物があった状態の写真と、解体後の更地の写真の両方が必要になることがあります。「写真を撮り忘れて解体してしまった！」というミスは取り返しがつかないので、必ず事前に自治体のHPで必要書類を確認するか、不動産会社に相談して写真を撮ってもらうようにしましょう。
交付までには1週間〜2週間程度かかるのが一般的です。確定申告の期限（例年3月15日）直前に申請すると間に合わない可能性があるので、売却が終わったら早めに申請しておきましょう。
うっかりミスで特例対象外？よくある失敗事例と対策
最後に、要件を満たしていると思っていたのに、ちょっとしたミスで特例が受けられなくなってしまった「残念な事例」をいくつか紹介します。
- 相続人が3人以上いる場合の控除額の減額ルール:
兄弟で実家を共有名義で相続するケースも多いでしょう。相続人が2人までの場合はそれぞれ最大3000万円まで控除を受けられますが、相続人が3人以上の場合（2023年4月1日以降の譲渡）は、一人あたりの控除額が2000万円までとなります。合計で6000万円（2000万円×3人）となるため、大きな財産の場合は注意が必要です。 - 売却前にうっかり賃貸に出してしまった:
「売れるまで誰かに貸しておこう」と、一度でも他人に貸してしまうと、その時点で「居住用」ではなく「貸付用」となり、特例の対象外になります。また、親族を無償で住まわせた場合も「空き家」ではなくなるためアウトです。 - 確定申告を忘れて特例が受けられなかった:
これが一番多い失敗です。「特例を使えば利益がゼロだから、税金はかからない。だから申告もしなくていいだろう」というのは大きな間違いです。この特例は「確定申告をすること」が適用要件の一つです。税額がゼロであっても、必ず期間内に確定申告を行ってください。
3000万円特別控除は、要件さえクリアできれば非常に大きな節税効果をもたらす制度です。しかし、一つでも要件を外すと適用されません。
ご自身の実家が対象になるかどうか、どの売り方が一番メリットがあるかについては、空き家売却に詳しい不動産会社や税理士などの専門家に相談し、万全の態勢で進めていきましょう。
